서울 오피스 시장의 공실률이 공급 증가와 수요 둔화 영향으로 2031년까지 도심권(CBD)을 중심으로 상승할 것이라는 전망이 나왔습니다.

오늘(2일) 상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어가 발표한 '2025∼2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'에 따르면 2025∼2031년 서울에는 약 230만평(약 759만㎡) 규모의 오피스가 공급될 예정입니다.

이 가운데 CBD에만 전체 공급 물량의 40% 수준인 90만평(약 297만㎡)이 몰리는 것으로 나타났습니다.

대형 신규 공급이 집중된 CBD 권역은 임대인이 실질 임대료 인하 없이 현 조건을 고수할 경우 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 상승할 수 있다고 알스퀘어는 전망했습니다.

반면 강남권(GBD)은 약 6%, 여의도권(YBD)은 상대적으로 낮은 3%대 공실률이 예측됐습니다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "계획된 공급은 대부분 예정대로 시장에 나올 것"이라며 "경기 둔화로 오피스 고용 증가세가 예전만 못해 신규 수요 창출이 제한적"이라고 말했습니다.

다만 이는 CBD가 역사·금융·문화·관광이 결합한 복합 업무지구로 재정의되는 과정에서 발생하는 구조 재편으로, 장기적으로는 국제적 중심지로 재도약할 수 있는 전환기를 맞았다고 알스퀘어는 평가했습니다.

내년 물류센터 시장은 공실률이 완만한 속도로 개선될 것으로 전망됐습니다.

수도권 기준으로 2025∼2027년 연평균 신규 공급량은 2024년의 3분의 1 수준으로, 이를 감안하면 상온 물류센터 공실률은 2026년 약 12%, 2027년에는 9% 수준까지 낮아지고 저온 물류센터 공실률도 2027년 27% 수준으로 개선될 것으로 알스퀘어는 내다봤습니다.

올 3분기 현재 상온 물류센터 공실률은 15.7%, 저온 물류센터는 39.2% 수준입니다.

주택의 경우 10·15 부동산 대책에 따른 토지거래허가구역 확대 등 영향으로 전월세 매물이 감소함에 따라 전월세 가격은 상승 압력을 받고, 매매가격은 불안정 속에 제한적 등락을 보일 것으로 예상됐습니다.

데이터센터는 인공지능(AI)·클라우드 성장으로 수요세가 확실하나 전력·인허가·환경 규제로 공급이 제약받는 구조여서 중장기적으로는 안정적 성장세를 보이겠다고 알스퀘어는 전망했습니다.

오피스텔은 아파트 규제가 강화됐음에도 10·15 대책에 오피스텔 1년 전매제한 등 일부 규제가 포함돼 매매 반사효과는 제한적일 것으로 예상됐습니다. 한편 아파트 전월세 수요가 오피스텔로 이동할 수 있어 중대형 면적을 중심으로 오피스텔 전월세 가격이 상승 압력을 받을 것으로 알스퀘어는 내다봤습니다.

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곽준영(kwak_ka@yna.co.kr)