올해 서울 아파트값이 초강력 규제가 무색하게 신고가 거래를 이어가며 큰 폭으로 상승한 가운데 내년에도 주택시장 공급 부족과 매물 잠김으로 수도권 집값이 강세를 보일 거란 전망입니다.

다만 세제 개편이 현실화할 경우 주택시장의 변수로 작용할 전망입니다.



부동산 전문 연구기관들에 따르면 내년도 서울 등 수도권 집값 전망은 올해보다 소폭 상승할 것으로 예측됐습니다.

전국 기준으로 보합 내지 하락이 예상되지만 서울을 비롯한 수도권은 2% 남짓의 상승세가 이어질 것이라는 전망입니다.

시장 전문가들 역시 내년 역시 서울 집중 현상이 이어지며 집값이 강세를 보일 것으로 예상하고 있습니다.

코로나 이후 확대된 시중의 유동자금이 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 맞물리며 서울 집중 현상이 이어질 것이라는 관측입니다.

공급 물량 감소와 금리 인하 가능성도 집값 상승 전망의 근거로 꼽힙니다.

부동산R114에 따르면 아파트 입주 물량은 전국 기준 올해 27만 8,000가구에서 내년에는 21만 가구로 24.4% 감소합니다. 특히 서울은 올해 4만 2,684가구에서 내년에는 2만 9,088가구로 32% 가까이 줄어듭니다.

정부가 9·7공급대책에 이어 연내 추가 공급대책도 예고했지만 실제 주택 입주가 이뤄지기까지 장시간이 걸리는 만큼 매수 심리를 잠재울 수 있을지는 미지수입니다.

다만 정부의 10·15대책으로 토지거래허가구역내 매물이 감소하고, 매수세도 위축되면서 내년도 매매 거래는 부진할 전망입니다.

수도권 주택 가격은 '소형'의 강세가 두드러질 것이라는 예상도 나옵니다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "작년까지만 해도 수도권은 대형 아파트값이 상대적으로 많이 올랐는데 올해는 소형 아파트의 실거래가 상승률이 1위"라며 "수도권은 강력한 대출 규제 여파로 돈을 빌리기가 어려워지면서 내년에도 소형 아파트 선호 현상이 두드러질 것"으로 내다봤습니다.

특히 전셋값 강세와 신규 전세 물건 감소로 전세의 월세화가 심화하며 임차인의 주거비 부담이 더욱 커질 전망입니다.

부동산R114 윤지해 리서치랩장은 "6·27에 이어 10·15대책 등 대출 규제로 기존 주택 소유자들의 갈아타기와 상향 이동이 어렵게 되면서 전세 수요가 늘어날 수밖에 없다"며 "내년 신규 입주 물량도 줄어드는 만큼 전월세 가격 상승이 불가피할 것"이라고 말했습니다.

다만 수면 아래에 있는 세제개편이 변수입니다.

당장 내년 5월 9일까지인 다주택자 양도소득세 중과 유예가 중단될 경우 내년 초부터 서울과 경기 12곳 등 조정대상지역을 중심으로 매물이 늘어날 수 있습니다.

특히 토허구역 확대로 주택 매도에 제약이 많고 임차인이 있는 경우에는 당장 팔기도 어려워지면서 시세보다 싼 급매물이 출현할 가능성이 큽니다.

우병탁 신한은행 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "양도세 중과가 다시 유예된다면 별다른 영향이 없겠지만, 중과가 다시 시행되면 주택 매도 계획이 있는 다주택자 가운데 일부는 중과가 되기 전에 집을 팔려고 할 것"이라며 "주택 수를 줄이기 위해 비규제지역의 주택을 먼저 매도할 경우 비규제지역 시장에도 영향이 있을 것"이라고 내다봤습니다.

시장에선 다주택자와 고가주택의 보유세가 강화될 것으로 예상하는 가운데, 내년 6월 지방선거 이후 세제 개편 논의가 본격화할 경우 매매는 물론 전월세 시장에도 영향을 미칠 수밖에 없습니다.

내년에는 금융자산의 부동산 유입도 지켜봐야 할 변수로 꼽힙니다.

최근 주식·코인 등 금융자산이 급등하면서 결국 금융시장에서 번 돈이 '안전자산'인 부동산으로 흘러가 집값 상승으로 이어질 가능성이 크기 때문입니다.

실제 국토교통부가 국회에 제출한 주택구입 자금조달계획서 분석 자료에 따르면 지난 6∼9월 주식·채권 매각 대금으로 부동산 매입자금을 충당한 규모는 1조 7,167억원으로 2년 전(7,240억원)의 2배가 넘었습니다.

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구하림(halimkoo@yna.co.kr)