서울 강남3구(서초·강남·송파구) 집값 하락세에도 한강벨트 일부 지역을 제외한 여타 지역의 가격이 크게 동요하지 않는 '탈동조화' 흐름을 보이고 있습니다.

상급지인 강남에서는 세금 부담 증가를 우려한 고령의 고가주택 소유자들이, 중하위 지역에서는 한시라도 빨리 서울에 집을 구하려는 30∼40대가 시장의 양대 축을 형성하기 때문이라는 분석이 나옵니다.

오늘(29일) 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 서울 동남권(강남3구·강동구) 아파트 매매가격은 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 확인된 이후인 1월 넷째 주 이후 8주간 누적 0.07% 하락했습니다.

구별로 보면 강남구가 0.46%, 송파구가 0.19% 각각 내렸고 서초구는 상승폭이 0.04%에 그쳤습니다.

이들 지역은 2월 넷째 주 하락 전환한 뒤 5주째 약세를 보이고 있습니다.

서울에서 상승률이 가장 높았던 지역은 성북구(2.12%)였고 이어 강서구(2.00%), 영등포구(1.86%), 관악구(1.80%), 구로구(1.72%), 중구(1.71%), 동대문구(1.70%), 서대문구(1.69%), 노원구(1.56%) 등 순이었습니다.

지역별 가격 수준차는 있으나 대부분 지난해 가격이 크게 오르지 않아 15억원 이하 중저가 매물이 여전히 많은 지역이 상대적으로 상승률이 높았는데, 이는 강남3구가 집값을 선도하던 통상적 흐름과는 다르다는 분석입니다.

이전의 가격 상승기에는 상급지인 강남3구 가격이 올라 진입이 어려워지면 차상급지에 해당하는 마용성(마포·용산·성동구) 등으로 수요가 몰리면서 가격 상승세가 확산하는 경향을 보였습니다.

이어 서울 외곽 등 중하위권이나 서울에 인접한 경기도 지역에서도 그간 관망하던 대기수요가 가격 상승 가능성을 염두에 두고 매수에 나서면서 가격 상승 흐름이 전이되기도 했습니다.

하락기에도 강남3구 가격이 떨어지면 매수자들이 추가 하락을 기대하며 관망세로 돌아서 거래가 위축되고, 이런 흐름이 주변으로 퍼져 전체 시장으로 하락세가 퍼졌습니다.

그러나 올해에는 강남3구와 용산구, 강동구, 동작구, 성동구 등 일부 한강벨트권에 냉기가 도는 반면 성북구, 노원구 등 대표적인 중하위 지역은 가격 상승세가 유지되며 거래도 활발한 상황입니다.

배경으론 강남과 중하위 지역 시장 참여자들의 뚜렷한 입장차에서 비롯한다는 분석이 나옵니다.

정부가 다주택자 양도세 중과 유예조치를 5월9일로 종료한다는 방침을 확인해 다주택자들의 급매물이 풀리는 상황에서 보유세 개편을 염려한 고가 1주택자들의 매도세가 더해졌다는 것입니다.

보유 주택 가격은 크게 올랐지만 보유세를 낼 현금이 부족한 고령자들이 '주거 다운사이징'을 통해 매도 세력의 큰 부분을 차지하면서 강남3구 가격 하락에 일조했다는 해석이 설득력을 얻고 있습니다.

반면 30·40대 맞벌이 가구가 주축으로 보이는 중저가의 지역 매수세력은 현금 보유량이 많지는 않아 집을 사려면 대출을 일정 부분 활용해야 하지만 공공주택을 분양받기에는 소득수준이 높은 편으로 평가됩니다.

따라서 주택담보대출 상한인 6억원을 활용할 수 있는 가격대에 가능하면 직주근접이 가능한 곳을 찾다 보니 최소한 서울시내에 있는 성북구, 동대문구 등을 선호하는 것이란 분석이 나옵니다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "기존 서울 부동산 시장은 '강남 바라보기'로 거대한 동조화를 이루는 공간이었지만 이런 문법에 맞지 않는 현상이 최근 발견된다"며 "추세가 언제까지 이어질지는 지켜봐야겠지만 젊은 세대와 고령세대 간 세제 등에 서로 다른 반응을 보이는 셈"이라고 말했습니다.

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임혜준(junelim@yna.co.kr)