임대차 3법 시행 2년…8월 전월세 대란? [탐사보도 뉴스프리즘]

[오프닝: 이광빈 기자]

시민의 눈높이에서 질문하고, 한국 사회에 화두를 던지며, 더 나은 내일을 만들어 가는 <뉴스프리즘> 시작합니다! 이번 주 <뉴스프리즘>이 주목한 이슈, 함께 보시죠.

[영상구성]

[이광빈 기자]

한국의 독특한 전세 제도는 단점도 있지만, 나름의 장점도 있습니다.

집주인은 목돈을 받아 이자 소득이나 투자 수익을 얻고, 세입자는 다달이 집세를 내지 않고 목돈 모으는데 유리하죠. 그런데 최근엔 월세 공급도 늘고 월세를 선호하는 세입자도 늘고 있습니다.

전세금을 투자금으로 활용할 수 있는 월세의 장점 때문일 수도 있겠지만, 시장 상황의 변화가 큰 원인입니다.

신선재 기자가 취재했습니다.

[월세 거래 첫 전세 추월…"대출이자보다 나아요" / 신선재 기자]

지방에서 상경한 직장인 김종현 씨는 얼마 전 전세 입주를 포기하고 월세를 다시 계약했습니다.

월소득 3분의 1이 매달 월세로 나가는 게 부담스럽지만, 전세라고 나을 것도 없었기 때문입니다.

<김종현 / 서울 송파구>

"월세 금액이 지금 한 달에 75만 원, 관리비까지 하면 돈 백만 원 정도 나가고 있습니다…소득의 한 30% 35% 정도…전세 대출도 100%가 나오지 않고…월세 금액이랑 크게 차이가 없더라고요."

4월 이뤄진 전국의 전·월세 거래는 25만 8,000여 건..이 중 13만여 건이 월세로, 50.4%를 차지했습니다.

1년 전에 비해 전세는 20%가 채 늘지 않았는데, 월세는 63% 넘게 급증했습니다.

<신선재 기자>

전체 임대차 거래에서 월세의 비중이 전세 비중을 넘어선 건

정부가 관련 통계를 작성하기 시작한 지난 2011년 이후 처음입니다.

월세가 전세를 추월한 큰 원인은 집주인들이 급증한 보유세를 월세로 해결하려고 하기 때문입니다.

<서상원 / 공인중개사(서울 노량진)>

"월세 비중이 많이 높아지고 있습니다…월세 받은 걸로 자기가 세금을 좀 충당하고자…

보증금 1억에 월세 150, 200만 원 식으로. 이런 식으로 월세로 나오는 물건들도 많이 있고요…"

하지만 세입자들의 월세 선호도 늘고 있습니다. 고금리로 전세대출 이자가 급증해 차라리 월세가 나을 수 있기 때문입니다.

<최윤옥 / 공인중개사(서울 문정동)>

"옛날에는 이제 임차인들이 한 1억정도만 가지고 있어도 대출

받아서 5억정도 6억 이렇게 전세를 알아봤거든요.

근데 지금은 차라리 월세로 가는 게 훨씬 나은 거예요. 이자가 더 높으니까."

3월 기준 서울지역 전월세 전환율은 약 4.7%,,전세 1억원 짜리 아파트를 100% 월세로 전환하면 연 470만원을 내야한다는 뜻입니다.

사정이 이런데 은행 전세대출 이자가 최고 연 5%를 넘으니 월세가 더 쌀 수도 있는 겁니다.

전·월세 신고제로 통계에 새로 추가된 거래를 제외해도 월세 비중이 크게 늘어난 것은 분명한 상황,,

전셋값과 금리가 계속 오를 것으로 보이는 가운데, 월세 선호 현상이 당분간 이어질 것이란 전망이 나옵니다.

연합뉴스TV 신선재입니다.

[이광빈 기자]

지금 부동산 시장에선 '8월 전월세 대란' 우려가 꾸준히 나옵니다.

임대차 3법이 시행된 2년 전, 계약갱신청구권이 처음 행사돼 연장된 계약이 끝나면서 이 세입자들이 전세금 대폭 인상 아니면 집을 비워줘야 하는 형편에 내몰릴 수 있다는 건데요.

어떤 상황인지 팽재용 기자가 살펴봤습니다.

[전월세 '8월 대란'?…정부는 이달 공급 대책 발표 / 팽재용 기자]

오는 8월이면 임대차 3법이 시행 2년을 맞습니다.

2년 전 계약청구갱신권을 행사했다면 8월에는 집주인 뜻대로 전세값을 올릴수 있습니다.

문제는 올해 하반기 전세계약이 끝나는 사람이 적지 않은데,,지난 2년새 전셋값 폭등 탓에 계속 살려면 이 가격에 전세를 맞춰줘야 한다는 점입니다.

재작년 하반기에 전세계약을 갱신한 가구는 서울에서만 최소 1만5,000가구로 추산됩니다.

이들은 하반기 새 전세계약을 체결해야 하는데, 갱신권이 없다면 평균 1억 2,000만원이 더 필요하다는 분석이 나왔습니다.

이는 평균 수치인 만큼, 실제 체감 부담은 더 클 수 있습니다.

전문가들은 전월세 대란보다 '전세 난민'을 더 우려합니다.

이미 폭등한 전셋값이 8월에 또 뛰지 않더라도 4년 전 값에 전세를 살아온 사람들의 부담은 급격히 커지는데, 이 문제가 전세 난민으로 표출될 수 있다는 겁니다.

<박원갑 / KB국민은행 수석부동산전문위원>

"계약갱신청구권을 사용했던 세입자들은 오른 전세값을 감당하지 못해서 오른 금액을

반전세로 돌리거나 아니면 조금 더 저렴한 지역으로 연쇄이동하는 현상이 나타날 것으로 예상이 됩니다."

정부는 이달 전월세 시장 안정 대책을 내놓을 예정입니다.

임대차 3법의 폐지수준 개편을 공언했지만 법 개정 사안인만큼, 시장 안정 대책을 먼저 발표하는 것입니다.

원희룡 국토교통부 장관은 8월 전월세 시장이 평소처럼 돌아가게 하는 것이 목표라고 설명했습니다.

<원희룡 / 국토교통부 장관 (지난달 기자간담회)>

"주택 정책이 그동안 지나치게 이념 중심 그리고 시장을 무시하는 역행하는 이런

부분들 정상화한다는 기조를 잡고 있기 때문에…"

구체적 대책으로는 분양가상한제 대상 아파트 실거주 의무 완화와 주택담보대출 전입 요건 조정 등이 거론됩니다.

연합뉴스TV 팽재용입니다.

[코너 : 이광빈 기자]

해외의 경우 임차인을 보호하는 정책은 어떤지 한번 살펴보겠습니다.

먼저 미국의 뉴욕주의 경우, 집주인이 지역당국에 임대료와 임대조건을 등록하는 임대료등록제를 실시하고 있습니다. 임대료 규제를 받게되는 것인데, 집주인이 임대조건을 스스로 어길 경우 과태료를 물어야 합니다.

임대료에 불만이 있는 세입자는 당국에 문제를 제기할 수 있습니다. 임대인에게는 혜택도 있습니다. 재산세 일부를 감면받을 수 있습니다.

영국은 임대주택사업자에 대해 의무적으로 등록하도록 하고 있는데요.

임대료사정위원회나 임대료사정관을 통해 임대료가 적절하게 결정되도록 합니다. 주택의 노후도와 상태 등을 감안해 합리적인 수준의 임대료가 책정되도록 하는 것입니다.

프랑스는 최초 임대료가 임대인과 임차인 간에 자유롭게 결정된 이후 임대료를 갱신할 때 인상폭에 규제를 하고 있습니다. 비교기준임대료지수라는 것을 만들어 인상액이 이를 초과할 수 없도록 법으로 정했습니다. 터무니없는 월세 인상을 사전에 막아놓은 것입니다.

프랑스는 최소 임차 기간을 개인의 경우 3년, 법인은 6년 간 보장합니다.

계약 기간이 끝나도 임대인이 정당한 사유를 제시하지 않는 한 계약해지를 할 수 없습니다.

독일은 특별한 사유가 없으면 임대차 기간을 정하지 않습니다. 외국인을 상대로 해서는 계약 기간을 명시하는 경우도 꽤 있습니다.

임대인이 계약을 해지하려면 본인의 실거주 등 정당한 사유가 있어야 합니다. 이 경우에도 계약 해지가 임차인에게 너무 가혹한 상황이라면 임차인이 이의를 제기해 계약이 유지될 수도 있습니다. 임대인은 임차인과의 분쟁에 대해 당국이 운영하는 자문 서비스를 받을 수 있습니다. 임대료 인상은 사전에 미리 정한 기간 일정 금액을 단계적으로 인상하기도 합니다. 연방통계청의 가계물가지수에 맞게 인상하는 지수식 방식도 사용됩니다.

독일은 지역별로 다르기도 하는데, 보통 3년 간 임대료 상승률을 20%로 제한합니다. 독일은 시장이 과열된 지역에 한해 임대료를 별도로 규제하기도 합니다.

스웨덴은 임대인과 임차인이 임대료를 자유롭게 결정하되, 5년간 임대료 인상률이 일반물가지수 상승률을 초과할 수 없습니다.

경제협력개발기구(OECD) 국가 전체적으로 봤을 때, 13개국이 주택 임대차계약시 최초 임대료 수준을 규제하고 있습니다. 23개국은 임대료의 정기적 인상을 억제하고 있습니다.

윤석열 정부는 계약갱신청구권 등을 담은 임대차 3법에 대한 개정 방침을 거듭 공언해왔습니다.

법 개정을 위해선 거대 야당인 더불어민주당의 협조가 필수적인데, 부동산 시장 해법을 놓고 여야 간 의견차가 커 상당한 공방전이 예상됩니다.

방준혁 기자입니다.

['임대차 3법 개정' 공언했지만…여야 뚜렷한 시각차 / 방준혁 기자]

임대차 3법의 대대적인 손질을 예고한 윤석열 정부.

시행령 등 정부 단독으로 가능한 부분부터 추진할 계획이지만 최종적으로는 입법 사안인만큼 국회 관문을 넘어야만 합니다.

여당 국민의힘은 후반기 국회에서 부동산 관련 법안 처리를 최우선으로 추진하겠다며 정부에 힘을 실었습니다.

<권성동 / 국민의힘 원내대표>

"부동산 관련 법안을 빨리 민주당과 협의해서 처리하는 게 가장 급한 일이라고 보고 있습니다. 우선 임대차 3법이라든가 이런 부분을 빨리 해결해야 부동산 가격의 안정화를 취할 수가 있고…"

다만 거대 야당인 민주당을 어떻게 설득할 것인가가 관건입니다.

일단 민주당 역시 임대차 3법 고수라는 강경한 방침에서 다소 누그러지는 모습입니다.

박홍근 원내대표는 임대차 3법 폐지는 바람직하지 않다면서도 시장 상황을 주시하며 정부·여당과 논의를 해나가겠다고 밝혔습니다.

<박홍근 / 더불어민주당 원내대표>

"향후에 정부 여당이 어떤 입장을 공식적으로 내놓을지 지켜보겠습니다. 저희도 임대차 3법이 시장에 미치는 영향, 이 부분에 있어서 저희가 좀 더 들여다봐야 할 부분이 있으면 같이 논의하겠습니다."

하지만 '전면 수정'을 염두에 둔 정부와 국민의힘과 달리, '보완'에 무게를 싣고 있는 만큼, 접점을 쉽게 찾을 수 있을지는 미지수입니다.

민주당 김성환 정책위의장은 임대차 3법의 부작용이 없었던 것은 아니지만 세입자 안정성 차원에서 제도 자체 후퇴는 바람직하지 않다며 착한 임대인에게 인센티브를 확대하는 방향으로 가야한다고 밝혔습니다.

국민의힘은 후반기 국회 원구성이 마무리되는대로 임대차 3법 수정을 위한 협상 테이블을 띄우겠다는 계획입니다.

제도의 원형은 유지하겠단 민주당과 적극적인 손질에 나서는 정부 여당 간 갈등은 불가피해보입니다.

연합뉴스TV 방준혁입니다.

[클로징: 이광빈 기자]

오는 8월이면 '임대차 3법'이 통과된 지 2년이 되는데요. 그동안 부동산 임대 시장에 많은 변화가 있었습니다.

임대료는 부동산 가격 상승기에 최고치 행진을 거듭했습니다. 올해 다소 부동산 시장이 안정됐지만, 최근에는 금리 인상으로 세입자의 부담이 커졌는데요.

임대차 3법, 취지 자체에 대해선 좋은 평가를 받기도 했지만, 당시 시장 상황에 맞지 않다는 비판도 많았고 실제 부작용도 상당히 나타났습니다.

임대차 3법, 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠지, 보완이나 폐지가 될 경우에는 어떤 변화를 만들지, 주목됩니다.

이번주 뉴스프리즘은 여기까집니다. 시청해 주신 여러분 고맙습니다.